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二线城市房价上涨的“底气”在哪里?

在一线城市人口、资源等要素趋于饱和的情况下,二线城市正成为中国经济的强大引擎。在人口政策、土地财政等多重因素刺激下,二线城市房地产市场一路高歌猛进,成为本轮房价上涨的重要推动力。
8月15日,国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,7?#36335;藎?#20108;线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.7%和6.7%,涨幅比上?#36335;?#21035;回落0.7和0.9个百分点。虽然涨幅回落,但涨势依然明显。
房价涨幅收窄但涨势不改
为了统一口径,我们将依据国家统计局70个大中城市房价指数采用的城市划分标准,即将省会(首府)城市、计划单列市在内的31个城市作为二线城市。
从房价涨幅走势上看,在严厉调控之下二线城市相比一线城市抗跌性更强,虽然涨幅在逐月收窄,但涨势不改,部分二线城市仍然保持10%甚至20%以上的同比涨幅。
2017年初开始,以“房住不炒”为总基调的房地产调控席卷全国,全年超过100个城市密集发布调控政策,其中涵盖绝大多数二线城市。受调控影响,二线城市房价涨幅一路下跌。根据百城住宅价格指数同比数据,2017年1月二线城市房价涨幅达到18.27%的历史最高点,到2017年9月这一数值跌破10%,并一路下探。截至2019年7月,这一数值下跌至5.26%。但相比一线城市,二线城市的涨幅依然可观。
8月15日国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,西安新建商品住宅销售价格同比涨幅达到25.3%,呼和浩特达到20.3%。贵阳、石家庄、武汉、西宁、昆明、成都、大连、哈尔滨同比涨幅分列3~10位,涨幅均超过10%。从环比数据看,列入统计范围的31个二线城市除天津下跌、石家庄持平外,其余29个城市新建商品住宅均实现环比上涨,其中西安、厦门、成都、南京、贵阳、武汉、西宁环比涨幅超过1%。
以2015年作为定基统计,新建商品住宅销售价格涨幅前十分别为西安(63.8%)、合肥(60.5%)、厦?#29275;?6.9%)、武汉(53.8%)、南京(52.5%)、石家庄(50.5%)、贵阳(47.9%)、成都(47.4%)、杭州(47.1%)、济南(46.2%)。在70个大中城市新建商品住房累计涨幅前20名中,列入统计的二线城市占据14席,成为本轮房价上涨的绝对主力。
人口成二线城市最大红利
从?#25345;?#31243;度上说,推动城市发展的是人?#29275;?#32780;推动房价上涨的则是人口。
按照各地方统计局的统计数据,2018年人口增长最快的10个城市分别是深圳、广州、西安、杭州、成都、、郑州、佛山、长沙和宁波。除深圳和广州外,其余均为二线城市,其中西安2018年年末常住人口1000.37万,比上年末净增38.70万人。将人口变化的统计周期拉长可以发现,合肥常住人口从2008年的501万增长到2018年的808.7万,11年间增长了61.42%;郑州人口2018年?#40644;?#21315;万,11年人口增长36.31%;天津常住人口11年增长32.62%;成都、太、厦门常住人口增长分别达到28.52%、27.37%和26.07%。
2016年《国务院办公厅关于印发推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》(国办发〔2016〕72?#29275;?#20986;台,根据通知精神,2016~2020年各地将推动1亿非户籍人口在城市落户,二线城市成为本轮吸引人口的主力。从2016年开始,大部分二线城市出台了吸引人才和放松落户条件的政策措施。
以2018年人口增长和房价涨幅双料冠军西安为例,2018年1?#36335;藎黄?#36523;份证和毕业证即可申请办理西?#19981;?#21475;;2?#36335;?#25143;籍新政再升级,一人落户,?#27605;登资?#21487;举家随迁。人口增长大户郑州2017年出台史上最强的引才新政,除了重金引才外,对高校毕业生、职业(技工)院校毕业生、留学归国人员和技能人才实行“零门槛”落户。
从落户条件看,天津、成都、杭州、青岛、武汉、南京等二线城市的落户门槛为本科,重庆、长?#22330;?#22823;连、宁波、杭州(紧缺专业大专)、青岛(附加1年社保)、武汉(附件1年社保)、南京(附加2年社保)等二线城市门槛降低到大专或高职,而宁波的落户条件降到了中专(高中)(附2年社保)。
各城市引才或落户政策五花八?#29275;?#22312;此不一一赘述。不过可以肯定的是,二线城市的大规模引进人?#29275;?#20154;口),成为推动本轮房价上涨的重要因素。
土地财政难解
地价作为房地产最重要的成本构成要素,?#40644;?#36941;认为是房价上涨的罪魁祸首。
中房?#24378;?#26681;据WIND数据对2017年以来二线城市住宅用地成交情况进行梳理发现,2017年1月二线城市住宅用地成交楼面价仅为3985元/平方米,到2019年7月31日达到6975元/平方米,两年半时间楼面地价上涨了75%。值得深思的是这一地价涨幅是在严厉的房地产调控政策之下。基于此,2018年底住建部将“稳地价、稳房价、?#20173;?#26399;”作为2019年的调控目标,将“稳地价”放在首要位置。
根据中指研究院对全国主要城市土地财政依赖度排名,二线城市土地财政依赖度普遍高于一线城市和三四线城市。排在前10位的分别为杭州、佛山、南京、济南、武汉、郑州、广州、昆明、石家庄和成都,除广州外均属二线城市。
为了控制房价,一方面要加大土地供应力度,另一方面又要打破土地财政,似乎是一个悖论。这关键取决于土地出让?#29467;?#21644;出让方式。一味价高者得的拍卖方式势必造成高溢价,一味以利益最大化为目标势必忽视保障房用地供应。
今年3?#36335;?#20197;来,部分二线城市为首的土地市场?#20013;?#39640;热,成交量、地价频创新高。住建部?#28304;?#36827;行了预警提示。在此情况下,包括杭州、苏州、合肥等城市纷纷调整土拍规则,如“降低一次性报价最高限价”“配建保障房”等,力图进一步稳定地价。
虽然人口和土地是二线城市房价上涨的重要推动因素,但总体来看二线城市房价上涨也有其内在合理性。首先,二线城市房价与一线城市尚有明显差距,除了厦门、南京、杭州等沿海发达城市房价直追一线城市外,大多数二线城市房价并不算高,平均房价不足一线城市的三分之一。近两年二线城市的房价上涨,很大程度上属于补涨行情。其次,二线城市经济高速发展和城市竞争力的大幅提升,为房价上涨注入了充足的底气。
“一城一策”之下,各城市自身禀赋不同,发展状况不同,在房价调控上应当最大程度上发挥主体责任,以“稳地价、稳房价、?#20173;?#26399;”为目标,保持房价合理稳定。
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